BBR, byggetilladelser og ulovlige tilbygninger: det tjek tilstandsrapporten ikke laver for dig

Annoncen siger 160 kvadratmeter, fire værelser og et lyst køkken-alrum i den tidligere garage. BBR-meddelelsen siger 122 kvadratmeter bolig og en garage på 24. Begge dele kan være rigtige på hver sin måde, og forskellen kan være helt uskyldig. Men den kan også betyde, at en del af det hus, du er ved at købe, er bygget eller indrettet uden tilladelse. Tilstandsrapporten vurderer husets fysiske tilstand og tager ikke stilling til, om det er lovligt. Det tjek skal du selv lave, og det tager et par timer.

BBR er et register, ikke en tilladelse

BBR, Bygnings- og Boligregistret, er kommunernes register over bygninger og boliger. Her står blandt andet opførelsesår, bebygget areal, boligareal, antal etager, om der er kælder og udnyttet tagetage, tagmateriale, varmeinstallation og bygningernes anvendelse. BBR-meddelelsen er en del af salgsmaterialet, og den er let at slå op.

Men BBR er et register over det, der er indberettet. At noget står i BBR, betyder ikke, at det er lovligt opført, og at noget mangler i BBR, betyder ikke, at det er ulovligt. Oplysningerne bygger ofte på, hvad ejerne selv har indberettet gennem årene, og fejl er almindelige. Derfor er BBR et udgangspunkt for spørgsmål, ikke et svar.

Sammenhold tre kilder

BBR-meddelelsen. Notér boligareal, kælderareal, udnyttet tagetage og arealet af garager, carporte og udhuse. Sammenlign med salgsopstillingen.

Kommunens byggesagsarkiv. Kommunen opbevarer tegninger, byggetilladelser og færdigmeldinger for ejendommen. Mange kommuner har arkivet tilgængeligt digitalt, andre udleverer det på forespørgsel. Bed ejendomsmægleren om byggesagsmaterialet, eller find det selv. Det, du leder efter, er en byggetilladelse til hver tilbygning og ombygning, der har krævet det, og en færdigmelding eller ibrugtagningstilladelse, der viser, at sagen er afsluttet.

Huset selv. Gå huset igennem med tegningerne i hånden. Stemmer antallet af værelser? Ligger køkken og bad, hvor tegningerne viser? Er der et værelse i kælderen eller på loftet, som ikke figurerer nogen steder? Mål et par af rummene op, og læg dem sammen. Afviger det samlede boligareal mere end nogle få kvadratmeter fra BBR, er der grund til at spørge.

De typiske uoverensstemmelser

• Beboelse i kælderen. Kælderen er registreret som kælder, men indrettet med værelse eller bad. Beboelsesrum i en kælder skal opfylde krav til blandt andet lofthøjde, dagslys, flugtvej og fugtforhold, og det gør mange ombyggede kældre ikke.
• Udnyttet tagetage. Loftet er gjort til værelser uden tilladelse, ofte uden tilstrækkelig isolering, ventilation eller flugtvej.
• Garage eller carport bygget om. En lukket carport eller en garage, der er blevet til værelse eller alrum, ændrer både anvendelse og areal.
• Udestue brugt som stue. En uopvarmet udestue, der er blevet opvarmet og inddraget i boligen, skal leve op til andre krav end et uopvarmet rum.
• Mindre bygninger. Carporte, udhuse og drivhuse kan under visse betingelser opføres uden byggetilladelse, men de skal stadig overholde reglerne for placering, højde og afstand til skel.

Spørgsmål, du kan stille sælgeren

• Hvornår er tilbygningen eller ombygningen lavet, og af hvem?
• Er der søgt byggetilladelse, og er sagen færdigmeldt hos kommunen?
• Er rummet i kælderen eller på loftet godkendt til beboelse?
• Har kommunen på noget tidspunkt skrevet om ejendommen, for eksempel om fejl i BBR eller om påbud?
• Er der lavet vådrum, el eller kloak i forbindelse med ombygningen, og findes der dokumentation fra autoriserede håndværkere?

Bed om svarene på skrift, gerne gennem mægleren. Et “det ved jeg ikke” er også et svar, og det fortæller dig, hvor du selv skal grave videre.

Hvem hænger på det

Det vigtigste at forstå er, at kommunen retter et påbud mod den, der ejer ejendommen nu. Har en tidligere ejer bygget ulovligt, er det den nye ejer, der kan blive mødt med et krav om lovliggørelse. Det kan ske ved, at der søges om tilladelse bagefter, hvis forholdet kan godkendes, ved at der bygges om, så det lever op til reglerne, eller i værste fald ved, at tilbygningen skal fjernes, eller anvendelsen skal ændres tilbage.

Prisen spænder vidt. En lovliggørelse af en carport kan klares med tegninger og en ansøgning for nogle tusinde kroner. En kælder, der skal have flugtvej, fugtsikring og ventilation for at måtte bruges til beboelse, kan koste et sekscifret beløb, og det er ikke sikkert, at det overhovedet kan lade sig gøre.

Om ejerskifteforsikringen betaler for en lovliggørelse, afhænger af policens vilkår. Nogle policer dækker ulovlige forhold, når kommunen har givet påbud, og forholdet ikke fremgik af salgsmaterialet, andre gør det kun i en udvidet dækning. Læs vilkårene, og spørg selskabet, før du regner med det. Om sælgeren kan holdes ansvarlig bagefter, afhænger af omstændighederne og af, hvad sælgeren vidste og oplyste, og det er en sag for en advokat.

Brug det i handlen

Gennemgå BBR og byggesagsarkivet, før rådgiverforbeholdet udløber, og send dine spørgsmål gennem din rådgiver til mægleren. Er der en uoverensstemmelse, har du flere muligheder: at bede sælgeren om at få forholdet lovliggjort eller BBR rettet før overtagelsen, at forhandle prisen, så den afspejler, at et rum ikke kan bruges til beboelse, eller at få et beløb deponeret, indtil sagen er afklaret. Du kan også selv kontakte kommunens byggesagsafdeling og spørge, om der er verserende sager eller påbud på ejendommen.

Det vigtigste er at få det afklaret, før du er bundet. Et værelse, der ikke må bruges som værelse, er ikke et værelse, og det skal kunne ses i prisen.