Overtagelsesdagen: sådan gennemgår du huset, når du får nøglerne

Når købsaftalen er underskrevet, og alle forbehold er faldet på plads, kommer der en periode, hvor huset er dit på papiret, men stadig sælgers i praksis. Den kan vare fra et par uger til flere måneder. På overtagelsesdagen skifter ansvaret hænder, og det er den dag, du har den bedste mulighed for at opdage, om huset er afleveret, som det blev solgt. Den mulighed skal du bruge grundigt.

Hvorfor dagen er vigtig

I de fleste købsaftaler går risikoen for ejendommen over til køberen på overtagelsesdagen. Sker der en skade før, er det som udgangspunkt sælgers sag, og det er sælgers husforsikring, der skal dække. Sker den efter, er det din. En vandskade fra et frostsprængt rør eller en stormskade på taget i ugen før overtagelsen skal derfor opdages og meldes, før du har boet i huset så længe, at det bliver uklart, hvornår den opstod.

Sælger skal desuden aflevere huset i samme stand, som da du købte det, og med det tilbehør, som ifølge købsaftalen følger med.

Planlæg gennemgangen

Aftal med sælger eller ejendomsmægleren, at I mødes i huset på overtagelsesdagen, eller at du får nøglerne tidligt nok til at gå det igennem i dagslys. Det er ikke altid muligt at gennemgå huset sammen med sælger, men det er en fordel, fordi spørgsmål kan afklares på stedet.

Tag tilstandsrapporten, købsaftalen og salgsopstillingen med. Det er dem, huset skal holdes op imod. Tag også en telefon med et godt kamera og en lommelygte.

Måleraflæsning

Aflæs og fotografér alle målere: el, vand og varme eller gas. Billedet skal vise både målerens tal og dens nummer. Aflæsningerne bruges til at fordele forbruget mellem dig og sælger, og de skal meldes til forsyningsselskaberne. Har huset oliefyr eller et lager af træpiller, så notér, hvor meget der er tilbage, hvis købsaftalen nævner det.

Forsikring og nøgler

Din egen husforsikring skal gælde fra overtagelsesdagen, og det er værd at tjekke, at den er på plads, før du får nøglerne. Spørg også, hvor mange nøgler der findes, og om naboer, håndværkere eller tidligere lejere har en. Mange vælger at skifte cylinderen i hoveddøren den første uge. Det koster typisk et par tusinde kroner og giver ro i maven, fordi du ved præcis, hvem der kan låse sig ind.

Gå huset igennem rum for rum

Start udenfor. Se taget fra jorden, tagrender og nedløb, facaden, vinduer og døre. Kig efter skader, der ikke var der ved fremvisningen: knækkede sten, en tagrende, der er faldet ned, en knust rude. Gå derefter indenfor og tag rummene i en fast rækkefølge.

Kig især efter:

• Vand og fugt. Pletter i lofter, under vinduer og omkring rør. Tænd for alle haner, skyl ud i toiletterne, og se, om afløbene løber frit.
• Varme. Tænd for varmen og mærk, om radiatorerne eller gulvvarmen bliver varme.
• Spor efter flytningen. Ridser i gulve, huller i vægge og karme, der er blevet skadet, da møblerne blev båret ud.
• Fjernede ting. Er der huller i væggene, hvor noget har været skruet fast, som skulle være blevet?
• Hvidevarer og tilbehør. Følger komfur, opvaskemaskine eller andet med ifølge købsaftalen, så tænd for det og se, om det virker.
• Loft, kælder og skur. Er de ryddet? Efterladte ting skal efter de fleste købsaftaler være fjernet af sælger.

Fotografér alt, hvad der ser forkert ud, og fotografér også de rum, der ser fine ud. Billeder af et rum uden skader på overtagelsesdagen er god dokumentation, hvis der senere opstår uenighed.

Hvis noget mangler eller er beskadiget

Opdager du en skade, der er opstået efter købsaftalen, eller mangler der noget, der skulle følge med, så kontakt sælger eller ejendomsmægleren skriftligt med det samme. Beskriv, hvad du har fundet, vedlæg billeder, og bed om en løsning. Ofte ender det med, at et beløb bliver holdt tilbage i handlen, eller med en aftale om, at sælger udbedrer skaden.

Din køberrådgiver eller advokat kan hjælpe, hvis sælger ikke reagerer. Handlen er sjældent helt afsluttet på overtagelsesdagen. Der går typisk et stykke tid, før refusionsopgørelsen er lavet og købesummen frigivet til sælger, og indsigelser, der kommer hurtigt, er lettere at få igennem i den periode.

Skjulte skader er en anden sag

Gennemgangen på overtagelsesdagen handler om det, der kan ses. Skader, der først viser sig senere, og som ikke er nævnt i tilstandsrapporten, er skjulte skader, og dem anmelder du til ejerskifteforsikringen. Det er en anden proces med sine egne regler og frister.

Gennemgangen hjælper dog også her. Jo bedre du har dokumenteret husets tilstand den dag, du overtog det, jo lettere er det senere at vise, at en skade ikke er opstået, mens du har boet der.

Den første uge

Lad være med at gå i gang med at rive ned den første dag, selv om det er fristende. Bo i huset et par dage, brug badeværelset, tænd for varmen og se, hvordan huset opfører sig, når det regner. Mange fejl viser sig først, når huset er i brug. Notér det, du opdager, med dato og billeder. En simpel liste i telefonen er nok, men den kan blive vigtig, hvis du senere skal dokumentere, hvornår du første gang så en skade.