Elinstallationsrapporten: hvad den dækker, hvad den springer over, og hvorfor den skal læses sammen med tilstandsrapporten

Når et hus sælges med ejerskifteforsikring, skal sælger ikke kun levere en tilstandsrapport, men også en elinstallationsrapport. Den laves af en autoriseret elinstallatørvirksomhed, der gennemgår husets elinstallationer og noterer ulovlige forhold og fejl, der kan give risiko for brand eller stød. Mange købere læser den som et bilag til tilstandsrapporten. Den fortjener at blive læst for sig, fordi den beskriver det, der er dyrest at rette, og som ingen kan se.

Hvad rapporten dækker

Elinstallatøren gennemgår eltavlen, kigger på et udvalg af stikkontakter, afbrydere, lampeudtag og installationer i bad, køkken, bryggers og udendørs, og tjekker de synlige dele af installationen på loftet og i kælderen. Fejlene beskrives og får en karakter efter alvor: ulovlige forhold, der kan give risiko for stød eller brand, og mindre forhold, der ikke overholder reglerne, men ikke udgør en fare. Rapporten gælder i ét år, og den vurderer ikke, om der er stikkontakter nok, om tavlen har kapacitet til en varmepumpe eller en ladeboks, eller om installationen er praktisk.

Det er vigtigt at forstå, at gennemgangen er en stikprøve. Elinstallatøren åbner ikke alle dåser og kontakter og trækker ikke kabler frem fra vægge og lofter. Står der “stikprøvevis kontrol af 10 installationer”, er de resterende 40 ikke tjekket.

De typiske fejl

Nogle fejl går igen i rapport efter rapport, især i huse fra 1950’erne til 1980’erne.

Tavlen mangler HPFI-afbryder eller har en gammel HFI. Siden 2008 har HPFI været krævet i alle boliger, og det er en af de alvorlige anmærkninger. Udskiftning af afbryderen koster typisk 2.000 til 4.000 kroner, men i gamle tavler med skruesikringer ender det ofte med en ny tavle til 10.000 til 20.000 kroner.

Manglende jord. Stikkontakter uden jordforbindelse i rum, hvor der kræves jord, for eksempel køkken, bad og udendørs. Det kan ikke løses med en ny kontakt; der skal trækkes et nyt kabel, og prisen afhænger af afstanden til tavlen.

Samledåser uden låg, løse ledninger og gør-det-selv-installationer. Typisk på loftet, i garagen og i skure, hvor en tidligere ejer selv har trukket et kabel til en lampe eller en stikkontakt. Hver enkelt er billig at rette, men tilsammen kan det blive til en dag for en elektriker.

Forkert placerede installationer i badeværelset. Stikkontakter og afbrydere for tæt på bruseniche eller badekar. Rettes ved at flytte dem, og det kan kræve, at fliser brydes.

Gamle stofledninger og skjulte installationer uden rør. I de ældste huse kan hele installationen være udtjent, og så står der ikke en enkelt fejl i rapporten, men en bemærkning om alder og stand.

Hvad det betyder for ejerskifteforsikringen

Ejerskifteforsikringen dækker ikke de fejl, der er nævnt i elinstallationsrapporten, og den dækker heller ikke ulovlige installationer, der ikke har givet skade. Det, der står i rapporten, bliver altså købers egen regning efter overtagelsen, på samme måde som anmærkningerne i tilstandsrapporten. Derfor er en lang liste af elfejl et forhandlingsgrundlag, ikke bare oplysning. Få en elektriker til at prissætte anmærkningerne, før du byder.

Det, der ikke står i rapporten, men viser sig senere, kan derimod være dækket, hvis det er en ulovlig installation, der har givet en skade eller udgør en risiko. Det er den situation, hvor stikprøven blev taget i det rum, der var i orden.

Læs de to rapporter sammen

De to rapporter beskriver det samme hus fra hver sin side, og de overlapper på en række punkter. Står der i tilstandsrapporten, at badeværelset er renoveret i 2015, så tjek, om elinstallationsrapporten nævner fejl i badeværelset. Et nyt badeværelse med ulovlig el er et tegn på, at renoveringen er lavet uden autoriseret elektriker, og så er der grund til at kigge på vvs-arbejdet og vådrumsmembranen med de samme øjne.

Omvendt: Nævner tilstandsrapporten en tilbygning eller en udestue, så se efter, om elinstallationsrapporten har været derude. Hjemmebyggede konstruktioner har ofte hjemmelavet el. Og nævner tilstandsrapporten fugt i kælderen, så er en samledåse eller en tavle i den fugtige kælder en skærpende omstændighed.

Kig også efter det, ingen af rapporterne vurderer: om der er el til det, du vil med huset. En gammel tavle med seks grupper rækker ikke til et nyt køkken med induktion, en varmepumpe og en ladeboks, og den opgradering ligger typisk mellem 15.000 og 40.000 kroner, selv om intet i den er ulovligt.

Hvad du kan gøre før handlen

Bed om rapporten tidligt, ikke først ved underskriften. Læs alle anmærkninger, og markér dem, der kræver, at vægge eller fliser brydes, for det er dem, der er dyre. Få en elektriker til at give et samlet overslag på udbedring; mange gør det for et mindre beløb eller gratis mod udsigten til at få arbejdet. Og brug fortrydelsesretten eller rådgiverforbeholdet, hvis beløbet overrasker.

Efter overtagelsen bør fejlene rettes inden for rimelig tid, især de alvorlige. En kendt, ulovlig installation, der giver en brand, er ikke en god sag over for husforsikringen. Og når en autoriseret elektriker har rettet dem, så gem fakturaen. Den er dokumentation næste gang, huset skal sælges, og den gør den næste elinstallationsrapport en del kortere.