De fem dyreste skjulte skader ved huskøb: tag, kælder, kloak, el og vinduer

De færreste huskøb går galt på grund af noget eksotisk. Når købere et år efter overtagelsen står med en regning, de ikke havde regnet med, er det næsten altid en af fem ting: taget, kælderen, kloakken, elinstallationen eller vinduerne. De fem poster har det til fælles, at de er dyre, at de er svære at se ved en fremvisning, og at tilstandsrapporten kun dækker dem delvist. Her er, hvad de koster, hvordan du finder dem, og hvad forsikringen siger.

1. Taget

Et nyt tag er den største enkeltudgift, et hus kan kaste af sig. På et almindeligt parcelhus med 150 kvadratmeter tagflade ligger et nyt tag med undertag, lægter, inddækninger og tagrender typisk mellem 250.000 og 600.000 kroner afhængigt af materiale og kompleksitet. Betontegl og tagpap ligger lavest, naturskifer og glaseret tegl højest. Skal spær eller isolering også skiftes, kommer der let 100.000 kroner oveni.

Tilstandsrapporten angiver en restlevetid for taget, og det tal er det vigtigste i hele rapporten. Står der 0 til 5 år, skal prisen på huset afspejle et nyt tag. Bemærk også, om taget er “besigtiget fra terræn”. Så er skotrender, skorstensinddækninger og tagfladens midte ikke set.

Selv kan du tjekke fra loftsrummet med en lommelygte på en dag med regn eller lige efter: kig efter lyse pletter i undertaget, vandstriber på spær, mørke aftegninger på isoleringen og dagslys, der kommer ind, hvor det ikke skal. Manglende undertag i et hus med tegl er ikke i sig selv en skade, men det gør huset sårbart over for fygesne og slagregn.

Forsikringen: et udtjent tag er slid, ikke skade, og dækkes ikke. Skjult råd i spær og lægter bag isolering kan derimod være dækket, hvis rapporten ikke har noteret det.

2. Den fugtige kælder

Kældre i danske huse fra før 1960 er bygget til opbevaring, ikke beboelse, og de er sjældent tætte udefra. Har sælgeren indrettet værelse eller bad dernede, er risikoen størst. Udbedring udefra med omfangsdræn, ny udvendig fugtisolering og pumpebrønd koster typisk 150.000 til 400.000 kroner for et almindeligt hus, mest hvor der er terrasser, tilbygninger eller belægning, der skal brydes op. Indvendige løsninger er billigere men løser sjældent årsagen.

Tegnene: saltudslag som hvidt pulver på væggene, maling der bobler nederst, en muggen lugt, nye gulve eller nyopsatte plader på gamle kældervægge, og ventilationsriste, der er lukket. Spørg direkte, om der har været vand i kælderen, og læs sælgeroplysningerne. En fugtmåler kan lejes eller købes for få hundrede kroner og fortæller mere end øjet.

Forsikringen: fugt, der er nævnt i rapporten, eller som burde forventes i en uisoleret kælder fra 1935, dækkes ikke. Kælderen er det område, hvor flest købere får afvist krav.

3. Kloakken

Kloakken er det eneste af de fem punkter, tilstandsrapporten slet ikke ser på. Rør i lerjord fra 1950’erne og 1960’erne er ofte revnede, forskudte i samlingerne eller gennemvoksede af rødder fra træer og hække. Et brud under huset eller en fejl i forbindelsen til hovedledningen kan give rotter, lugt og opstuvning ved skybrud, og i værste fald udvaskning af jorden under fundamentet.

En TV-inspektion af kloakken koster typisk 3.000 til 6.000 kroner og kan bestilles hos en autoriseret kloakmester, inden du skriver under eller inden rådgiverforbeholdet udløber. Punktreparationer koster fra 10.000 til 30.000 kroner; en ny kloak i hele haven med tilslutning kan løbe op i 100.000 til 250.000 kroner. Skal huset separatkloakeres efter kommunens spildevandsplan, er det en udgift, der kommer uanset, og det er værd at spørge kommunen om, før du køber.

Forsikringen: kloak uden for fundamentet er uden for ejerskifteforsikringen. Nogle husforsikringer har en tilvalgsdækning for skjulte rør og stikledninger, men den dækker skader, ikke gamle, defekte rør.

4. Elinstallationen

Elinstallationsrapporten er den vigtigste af de små papirer i handlen. Huse fra før 1970 kan have stofledninger, gamle eltavler med porcelænssikringer, manglende jord i stikkontakter og fejl i badeværelsesinstallationer. Siden 2008 har der været krav om HPFI-relæ i alle boliger, og mangler det, er det en ulovlig installation.

Prisen for at rette op afhænger af, hvor dybt man skal: ny eltavle med HPFI og automatsikringer koster typisk 15.000 til 30.000 kroner. Skal alle ledninger i et hus på 150 kvadratmeter trækkes om med nye dåser og kontakter, ligger det ofte mellem 100.000 og 200.000 kroner, og der følger malerarbejde med.

Læs elinstallationsrapporten for ordene “ulovlig” og “risiko for brand eller stød”. Kig selv på eltavlen: en tavle uden HPFI og med gamle sikringsholdere fortæller om resten af huset.

Forsikringen: ulovlige elinstallationer, der ikke er nævnt i elinstallationsrapporten, er dækket af de fleste ejerskifteforsikringer. Det, der står i rapporten, er dit eget.

5. Vinduer og døre

Vinduer er sjældent dramatiske, men de er mange. Et nyt træ- eller træ-alu-vindue i standardstørrelse koster typisk 10.000 til 25.000 kroner inklusive montering og afslutning, og et parcelhus har 15 til 20 af dem. Skal alle skiftes, ligger regningen på 200.000 til 400.000 kroner, og det er en post, der sjældent dukker op i købsbudgettet, fordi vinduerne “bare var lidt slidte”.

Tegn på, at det er ved at være tid: råd i bundrammen, der kan mærkes med en skruetrækker, punkterede termoruder med dug mellem glassene, vinduer, der binder eller ikke kan lukkes tæt, og fuger, der er revnet fra karmen. Vinduer fra 1970’erne og 1980’erne med de første generationer af termoruder er ofte punkterede, og det er kun glasset, der skal skiftes, hvis rammen er sund.

Forsikringen: råd i vinduer efter alder er slid og dækkes ikke. Punkterede ruder er som regel undtaget udtrykkeligt.

Regn det ind, før du forhandler

Skriv de fem poster op for netop dét hus med tre kolonner: hvad rapporterne siger, hvad du selv har set, og hvad det ville koste i værste fald. Summen er dit forhandlingsrum og dit budget for de første fem år. Et rådgiverforbehold i købsaftalen giver dig tid til at få en bygningssagkyndig og en kloakmester igennem huset, og de to regninger på tilsammen få tusinde kroner er den bedste investering i hele handlen.