Fugtig kælder i tilstandsrapporten: hvorfor den altid får rød karakter, og hvad en kælderrenovering egentlig indebærer

Åbn en tilstandsrapport på et hus fra før 1960 med kælder, og der er en ting, du næsten kan regne med at finde: en rød karakter, tidligere K3, på kældervæggene eller kældergulvet med ordet fugt i teksten. “Der er konstateret opstigende grundfugt i kældervægge”, “Der er saltudslag og afskalning af puds på kælderydervægge” eller “Der er tegn på fugtindtrængning ved kældergulv”. Sælgere ryster på hovedet over det, mæglere siger, at det har alle gamle kældre, og begge dele er delvist sandt. Men den røde karakter er der af en grund, og den grund koster penge.

Hvorfor gamle kældre er fugtige

Kældre bygget før omkring 1960 blev muret op af tegl eller støbt i beton uden en egentlig fugtspærre udvendigt og uden dræn langs fundamentet. Man regnede med, at kælderen var et koldt, uopvarmet rum til koks, vaskekedel og kartofler, hvor lidt fugt i væggene ikke betød noget, fordi den fordampede ind i det gennemtrukne rum og ud gennem kældervinduerne.

Det ændrede sig, da vi begyndte at bruge kældrene. Hobbyrum, vaskerum med tørretumbler, teenageværelser og hjemmekontorer kom til, kældervinduerne blev skiftet til tætte termoruder, og væggene fik plader, tapet eller tæt maling. Fugten i muren er den samme som altid, men nu kan den ikke komme ud, og så viser den sig som skjolder, saltudslag, afskallende puds, muggen lugt og i værste fald skimmel bag pladerne.

Fugten kommer tre steder fra. Opstigende grundfugt suges op fra jorden gennem fundament og mur og standser typisk 50 til 100 centimeter over kældergulvet med en tydelig bræmme af salt ved overkanten. Vandtryk udefra kommer, når regnvand fra tag og terræn løber ned langs kældervæggen og står mod den, fordi der ikke er dræn; det ses som våde felter, der bliver værre efter regn og ofte sidder under nedløb eller på den side, hvor terrænet hælder mod huset. Og kondens dannes indefra, når varm, fugtig luft rammer den kolde kældervæg, især om sommeren, hvor kælderen er koldere end udeluften.

Hvad rapporten siger, og hvad den ikke siger

Den bygningssagkyndige registrerer det, der kan ses: skjolder, saltudslag, løs puds, fugtmåling på overfladen og eventuel lugt. Karakteren afspejler, at fugten kan føre til skader på konstruktionen og på det, der er sat op på væggene. Hvad rapporten ikke gør, er at fortælle dig, hvor fugten kommer fra, hvor meget der er tale om, eller hvad det koster at gøre noget ved det. Den siger heller ikke noget om skimmel, medmindre den er synlig, og den vurderer ikke, om kælderen kan gøres beboelig.

Det er derfor, en fugtig kælder i rapporten skal følges op af en egen undersøgelse, før du forhandler. Få en byggesagkyndig eller et firma, der arbejder med kældre, til at måle fugten i dybden, se på terrænet, tagnedløb og eventuelle gamle dræn, og give et bud på årsagen. I Aarhus-området, hvor tusindvis af murermestervillaer fra 1920’erne til 1950’erne står på skrånende, leret jord i kvarterer som Frederiksbjerg, Trøjborg og Højbjerg, ser et kælderfirma med erfaring fra de aarhusianske villaer det samme mønster igen og igen: intakt murværk, men ingen dræn, hævet terræn og nedløb, der ender ved soklen. Det er godt nyt, for det kan rettes.

Hvad en kælderrenovering består af

En rigtig kælderrenovering løser problemet udefra først og behandler symptomerne indefra bagefter. Det er den rækkefølge, der holder, og det er også den rækkefølge, der gør, at man kan nøjes med mindre indenfor.

Udefra graves der fri langs kældervæggen ned til fundamentets underkant. Muren renses, revner repareres, og der påføres en fugtspærre eller en udvendig vandtætning, typisk en bitumenbaseret membran eller en cementbaseret tætningsmørtel. Foran den lægges en drænplade, som leder vandet ned til et omfangsdræn i bunden af udgravningen, og drænet føres til en pumpebrønd eller til kloakkens regnvandsdel, hvis kommunen tillader det. Til sidst fyldes der op med drænende grus, og terrænet lægges med fald væk fra huset. Tagnedløb føres til faskine eller kloak, ikke til jorden ved soklen. Et omfangsdræn med udvendig tætning på et almindeligt hus ligger typisk mellem 150.000 og 350.000 kroner afhængigt af dybde, adgang og jordbundsforhold.

Indefra er opgaven at få fugten ud af muren og holde overfladen sund. Gammel puds og tæt maling hugges af til fast murværk, saltbelastet puds fjernes helt, og der pudses op med en saneringspuds, som kan optage salte uden at skalle. Overfladen behandles med en diffusionsåben kalk- eller silikatmaling, aldrig plastmaling. Gulvet får ofte en ny belægning med fugtspærre, hvis det er et gammelt betongulv uden membran. Skal kælderen bruges til beboelse, kommer der en indvendig isolering med et system, der er beregnet til fugtige kældre, og en mekanisk ventilation, som holder luftfugtigheden nede.

Det, man ikke skal gøre, er at tætne indefra alene. Tætte membraner, plastmaling eller fugtspærrende plader på indersiden af en fugtig kældervæg flytter vandet til naboen: gulvet, den næste væg eller op i stueetagens vægge. Det ser tørt ud i et år, og så er problemet større.

Sådan bruger du det i handlen

En fugtig kælder er ikke en grund til at lade huset ligge, men den er en grund til at regne. Få et konkret tilbud på omfangsdræn og indvendig sanering, og brug det som udgangspunkt for forhandlingen under rådgiverforbeholdet. Ejerskifteforsikringen dækker ikke fugt, der er beskrevet i rapporten, så det, der står der, er dit. Til gengæld er en kælder med nyt dræn og saneringspuds et af de mest værdiskabende arbejder, man kan lave på et gammelt hus: 60 eller 80 kvadratmeter, som går fra opbevaring til rum, man kan bruge.