Tilbygninger, udestuer og carporte i tilstandsrapporten: de hjemmebyggede konstruktioner, og hvad de koster at rette

Et dansk parcelhus fra 1970 er sjældent det hus, der blev bygget i 1970. I løbet af 50 år er der kommet en udestue mod haven, en overdækket terrasse, en carport med redskabsrum og måske en tilbygning med et ekstra værelse. En del af det er bygget af håndværkere med tegninger og tilladelse. En del er bygget af ejeren selv over nogle sommerferier. Tilstandsrapporten behandler begge dele ens, og det er netop i de hjemmebyggede dele, at nogle af de dyreste anmærkninger gemmer sig.

Hvorfor de hjemmebyggede dele skiller sig ud

En tilbygning, der er lavet af en tømrer, er bygget efter samme principper som huset: fundament til frostfri dybde, korrekt dimensionerede spær, dampspærre, ventileret tagrum og en samling med huset, hvor vand ledes væk. En hjemmebygget konstruktion kan være lige så god, men den er oftere bygget efter, hvad der var ved hånden og så ud til at virke. Typiske forskelle er et fundament af punktstøbte klodser eller fliser i stedet for en frostfri sokkel, spær af for tynde dimensioner, der med årene bøjer, tagpap eller plader lagt uden korrekt fald, og en samling med husets facade, der er tætnet med fugemasse i stedet for en inddækning.

De fejl viser sig langsomt. En udestue, der er sat på fliser, hæver og sænker sig med frosten, og efter ti år passer dørene ikke, glasset revner i hjørnerne, og samlingen med huset er trukket fra hinanden. Det er dér, den bygningssagkyndige finder den.

Hvad rapporten typisk noterer

Anmærkningerne om tilbygninger har nogle faste formuleringer. “Sætninger i fundament”, “nedbøjning af tagkonstruktion”, “utilstrækkeligt fald på tag”, “manglende inddækning ved samling mod hovedhus”, “råd i stolper ved terræn” og “manglende ventilation af tagrum” er de hyppigste. Karakteren afhænger af, hvor fremskreden skaden er. En revne i en udestues sokkel får ofte gul eller grå, mens vand, der løber ind ved samlingen og har givet råd i husets facade eller sternbræt, kan få rød.

Rapporten siger som regel ikke, om konstruktionen er bygget af en fagmand, og den vurderer ikke, om den er lovlig. Det sidste hører til BBR-tjekket og byggesagen, som ligger uden for tilstandsrapportens område, men som bør laves samtidig. En udestue, der mangler i BBR, er ofte også en udestue, der aldrig har haft en byggetilladelse.

De fem punkter, der skal undersøges

Fundamentet. Står konstruktionen på en støbt sokkel eller på punktfundamenter, der går til frostfri dybde, eller på fliser og klodser? Kig under kanten, og se efter revner i soklen og luft mellem bund og terræn. Døre og vinduer, der binder, er et tegn på bevægelse.

Samlingen med huset. Vand, der løber ned ad husets facade, skal ledes ud over tilbygningens tag med en inddækning, der går ind i murværket. En fuge af silikone langs en tagplade holder i nogle år og så ikke mere. Kig efter fugtskjolder på indersiden af facaden, hvor tilbygningen møder huset.

Taget. Fladt tag eller tag med lille hældning skal have fald mod et afløb eller en rende. Står der vand på taget efter regn, er faldet forkert. Spær og åse, der hænger i midten, er for tynde.

Stolper og træ mod jorden. Stolper, der står direkte i jord eller i beton uden stolpesko, rådner nedefra. Stik en kniv i stolpen ved terræn.

Isolering og dampspærre. Er tilbygningen opvarmet og brugt som beboelse, skal den have isolering og dampspærre som resten af huset. Mangler dampspærren, er der kondens i konstruktionen, og det ses som fugtskjolder i loftet og skimmel i hjørnerne.

Hvad det koster at rette

Prisen spænder fra småting til en fuld genopbygning. En ny inddækning mod huset og en opretning af tagets fald koster ofte 5.000 til 15.000 kroner. Udskiftning af rådne stolper med nye på stolpesko koster typisk 2.000 til 5.000 kroner pr. stolpe. Forstærkning af et nedbøjet tag med nye spær kan ligge mellem 15.000 og 40.000 kroner. Understøbning eller nyt fundament under en eksisterende udestue er det dyreste og kan nemt løbe op i 40.000 til 100.000 kroner, og her er svaret ofte, at det er billigere at rive ned og bygge nyt. En ny udestue af god kvalitet fra en tømrer koster typisk 10.000 til 20.000 kroner pr. kvadratmeter.

Få en tømrer med, mens forbeholdet løber

En hjemmebygget konstruktion kan ikke vurderes fra rapporten alene. Den skal ses af en, der kan skelne mellem en udestue, der bare skal have en ny inddækning, og en, der står på fliser og skal rives ned. Køber du hus i Ringsted og de omkringliggende byer, hvor parcelhuskvartererne fra 1960’erne og 1970’erne er fulde af tilbyggede udestuer, overdækninger og carporte af vekslende alder og kvalitet, giver det mening at få en tømrer i Ringsted ud sammen med rapporten og bede om en vurdering pr. konstruktion: kan den blive stående, hvad skal rettes, og hvad koster det. Tallene kan bruges direkte i prisforhandlingen, og de kan også afgøre, om du i det hele taget vil have huset med den udestue.

Forsikringen og det hjemmebyggede

Ejerskifteforsikringen dækker skjulte skader på bygningen, men den dækker ikke forhold, der er nævnt i rapporten, og den dækker ikke, at en konstruktion er bygget i strid med byggereglerne, når det ikke har givet en skade. Står udestuen i rapporten med en anmærkning om sætninger, er sætningerne ikke en skjult skade. Det er en kendt skade, og den er din efter overtagelsen. Derfor skal regningen for at udbedre den findes før handlen, ikke efter.

Spørg samtidig sælger direkte, hvem der har bygget tilbygningen, hvornår, og om der findes en byggetilladelse og en færdigmelding. Svaret er ofte afslørende i sig selv.