Køb af hus uden tilstandsrapport: dødsbo, tvangsauktion, andelsbolig og hvad du selv skal undersøge

Huseftersynsordningen med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring er frivillig for sælger. Langt de fleste parcelhuse sælges med den, fordi sælger derved slipper for sit ansvar for skjulte fejl. Men der er situationer, hvor rapporten ikke findes, og hvor køberen står med et hus, en kort frist og ingen beskrivelse af, hvad der er galt med det. Her er reglerne anderledes, og undersøgelsen bliver din egen.

Hvornår der ikke er nogen rapport

Dødsboer. Et dødsbo kan godt sælge med tilstandsrapport, og det gør mange. Men arvinger, der aldrig har boet i huset, fravælger det nogle gange, fordi de ikke kan svare på sælgeroplysningerne, eller fordi boet skal afsluttes hurtigt. Så sælges huset uden rapport og typisk med en ansvarsfraskrivelse, hvor køber accepterer, at boet ikke hæfter for fejl og mangler.

Tvangsauktion. Her sælges huset, som det er, uden rapport, uden sælgeroplysninger og uden mulighed for at fortryde. Køber overtager ejendommen med alle fejl, og der er ingen at rette et krav mod. Det er grunden til, at priserne ligger lavere, og til, at man aldrig skal byde uden at have set huset grundigt.

Andelsboliger og ejerlejligheder. Huseftersynsordningen gælder kun for ejendomme, der helt eller delvist bruges til beboelse af ejeren, og den bruges i praksis sjældent til lejligheder, fordi tilstanden af bygningens fælles dele er foreningens ansvar. Ved andelsboliger laves der i stedet en vurderingsrapport af selve andelen, som har et helt andet formål: at fastsætte prisen på forbedringer og løsøre.

Salg mellem familie eller naboer og salg af sommerhuse, hvor sælger har valgt rapporten fra. Det er lovligt, men det betyder, at sælger beholder sit almindelige ansvar for skjulte fejl i ti år, med mindre der er aftalt en ansvarsfraskrivelse.

Hvad det betyder for dit ansvar

Uden tilstandsrapport kan der ikke tegnes ejerskifteforsikring på almindelige vilkår. Til gengæld gælder købelovens almindelige regler: sælger hæfter for mangler, som køber ikke kunne se, og som sælger ikke har oplyst om. Det lyder betryggende, men det er ikke meget værd over for et dødsbo, der er afsluttet, eller over for en sælger, der har skrevet en ansvarsfraskrivelse ind i købsaftalen. Og en retssag om skjulte fejl tager år og koster mere, end de fleste skader gør.

Realiteten er derfor, at du ved køb uden rapport skal regne med, at alt, hvad du ikke finder selv før handlen, er dit eget problem bagefter.

Få din egen gennemgang

Det bedste, du kan gøre, er at bestille en byggeteknisk gennemgang hos en bygningssagkyndig, en arkitekt eller en byggerådgiver, der arbejder for dig og ikke for sælger. Den koster typisk 5.000 til 10.000 kroner for et parcelhus og giver en rapport, der ligner tilstandsrapporten i opbygning, men som ofte er grundigere, fordi rådgiveren kan bruge mere tid og kan gå længere end stikprøven. Bed om, at gennemgangen også omfatter en vurdering af de store poster: tag, kælder, kloak, el og vinduer, og om et overslag på udbedring af det, der findes.

Supplér med en elektriker, hvis huset er fra før 1980 eller har synlige tegn på hjemmelavet el, og med en kloakmester og en tv-inspektion af kloakken, hvis huset er fra før 1970 eller har store træer tæt på. De to ting koster tilsammen 3.000 til 6.000 kroner og dækker de skader, der oftest overrasker.

Det, du selv skal tjekke

Ud over rådgiverens gennemgang er der en række ting, du selv kan og bør gøre:

• BBR-meddelelsen. Stemmer arealer, antal bygninger og anvendelse med det, der står på grunden? Uregistrerede tilbygninger og udestuer er dit problem efter købet.
• Tingbogen. Servitutter, byggelinjer, pant og eventuelle retssager.
• Kommunens byggesagsarkiv. Er der tilladelser til det, der er bygget? Mange kommuner har arkivet online.
• Energimærket. Det er stadig lovpligtigt ved salg, også uden tilstandsrapport, og det giver en indikation af isolering og varmeanlæg.
• Forsikringshistorik. Spørg om tidligere skader. Ved dødsbo kan et forsikringsselskab ofte oplyse, om der har været anmeldt skader på adressen.
• Naboerne. De ved, om kælderen har stået under vand, om taget har tabt sten, og hvor længe huset har stået tomt.

Særligt ved tvangsauktion

På tvangsauktion er der ofte mulighed for at se huset ved en fremvisning, men ikke altid, og ikke altid med adgang til alle rum. Få din rådgiver med til fremvisningen, og læg et budget, der regner med det værste for alt det, I ikke kunne se. Husk, at auktionsbuddet er bindende, at der skal stilles sikkerhed på stedet, og at der oven i buddet kommer omkostninger til retsafgift og eventuelle restancer, som den nye ejer overtager. Et hus, der ser billigt ud i auktionsopslaget, kan være dyrt, når skjult råd og en kloak, der er brudt sammen, lægges til.

Pris og forhandling

Et hus uden tilstandsrapport bør handles med et nedslag, der svarer til den usikkerhed, du overtager. Brug din egen gennemgang som grundlag: de fundne fejl prissættes og trækkes fra, og dertil lægges et beløb for det, ingen kunne se. Ved dødsbo er boet ofte villigt til at forhandle, fordi alternativet er at få rapporten lavet eller at vente. Ved tvangsauktion er nedslaget lagt ind i prisen på forhånd, og forhandlingen foregår i form af buddet.

Og uanset hvilken form for handel det er, så sæt et beløb til side efter købet. Et hus, der er købt uden rapport, viser altid noget inden for det første år. Spørgsmålet er kun, om der er penge til det.