Sådan læser du en tilstandsrapport: karaktererne, hullerne og de typiske blinde vinkler

En tilstandsrapport ser ud som et facit. Den er skrevet af en beskikket bygningssagkyndig, den har et officielt format, og den er fuld af karakterer. Men rapporten svarer på et bestemt spørgsmål, stillet på en bestemt måde, og den er bestilt af sælgeren. Som køber skal du læse den som det, den er: en øjebliksvurdering af de synlige dele af huset, med klare grænser for hvad der er kigget på. Forstår du grænserne, er rapporten et af de bedste dokumenter i handlen. Misforstår du dem, er den en falsk tryghed.

Hvem laver den, og hvad er formålet?

Rapporten udarbejdes under huseftersynsordningen af en bygningssagkyndig, som er beskikket af staten og skal være uafhængig af både sælger og ejendomsmægler. Sælgeren bestiller og betaler for rapporten, og den er gyldig i seks måneder. Sammen med en elinstallationsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring giver den sælgeren mulighed for at slippe ud af sit ansvar for skjulte skader, og det er den egentlige grund til, at næsten alle huse i dag sælges med en.

Den bygningssagkyndige gennemgår huset visuelt på én dag, uden destruktive undersøgelser. Der bliver ikke boret, løftet gulvbrædder eller taget tagsten af. Hvad der ikke kan ses, bliver som udgangspunkt ikke bedømt, og det står tydeligt i rapporten, hvis du læser det med småt.

Karakterskalaen siden 2020

Rapporter udarbejdet efter 1. oktober 2020 bruger fire farver i stedet for de gamle K-karakterer:

• Grå: mindre alvorlige skader. Skader, der ikke påvirker bygningsdelens funktion. Løs fuge, afskallet maling, en revnet tagsten uden følgeskade.
• Gul: alvorlige skader. Skader, som på længere sigt kan medføre, at bygningsdelen ikke fungerer. Skal udbedres, men truer ikke huset i morgen.
• Rød: kritiske skader. Skader, der allerede har eller inden for kort tid vil give følgeskader i andre dele af huset. Utæt tag med råd i spærene, aktiv fugt i en bærende væg.
• Sort: mulige skader. Forhold, den bygningssagkyndige ikke kunne vurdere omfanget af, og som bør undersøges nærmere. Sort er ikke en mild karakter. Det er den karakter, der oftest gemmer på den største regning.

Ældre rapporter bruger K0 til K3 og UN, hvor K3 svarer nogenlunde til rød og UN til sort.

Ud over karaktererne indeholder nyere rapporter en vurdering af tagets restlevetid, angivet som et interval, for eksempel 5 til 10 år. Det tal er værd at tage alvorligt, for tag er den enkeltpost, der oftest afgør, om et huskøb bliver dyrere end planlagt.

Læs rapporten i denne rækkefølge

De fleste bladrer direkte til karakterlisten og tæller røde og gule mærker. Det er den dårligste måde at læse rapporten. Læs i stedet i denne rækkefølge:

Hustypebeskrivelsen først. Rapporten indeholder en generel beskrivelse af den hustype, huset tilhører, for eksempel et parcelhus fra 1960 til 1975 med fladt tag eller en murermestervilla fra 1930’erne. Den beskriver, hvilke skader hustypen typisk får. Det er den bygningssagkyndiges måde at sige, hvad du bør være ekstra opmærksom på, uden at karaktergive det.

Sælgers oplysninger dernæst. Sælgeren har svaret på en række spørgsmål om fugt, skader, ombygninger, byggetilladelser og skadedyr. Kryds i “ved ikke” ved mange spørgsmål fortæller sit eget. Et “ja” til tidligere vandskade eller til, at kælderen har været fugtig, er en direkte anvisning på, hvor du skal kigge selv.

Så bemærkningerne om det, der ikke blev undersøgt. Kig efter formuleringer som “ikke besigtiget”, “ikke tilgængelig”, “adgang ikke mulig” og “ikke muligt at vurdere”. Et loftsrum, der ikke kunne besigtiges på grund af opmagasinering, en krybekælder uden adgangslem eller et tag, der kun er set fra terræn, er huller i rapporten, og hullerne er dine.

Til sidst karaktererne. Læs nu de røde og sorte, og læs også teksten til hver karakter. En rød karakter på et vindue er en lille regning. En gul karakter ved “fugt i kælder” med bemærkningen “opstigende grundfugt konstateret i to vægge” er en stor regning, selv om farven er venligere.

Hvad rapporten aldrig siger noget om

Disse områder dækker rapporten med vilje ikke, og du skal selv få dem undersøgt:

• Elinstallationer. De vurderes i en særskilt elinstallationsrapport, der udarbejdes af en autoriseret elinstallatørvirksomhed og er gyldig i ét år.
• VVS-installationernes funktion. Rapporten ser på synlige rør og faldstammer, men afprøver ikke, om varmeanlæg, gulvvarme eller vandtryk fungerer.
• Kloak og dræn. Alt, hvad der ligger i jorden uden for fundamentet, er uden for rapporten. En TV-inspektion af kloakken er den eneste måde at vide, hvad der foregår.
• Skjult fugt og skimmel. Der måles typisk fugt stikprøvevis. Skimmel bag skabe, under gulve eller i hulmure bliver ikke fundet, medmindre den er synlig.
• Lovlighed. Om tilbygningen har byggetilladelse, om badeværelset er udført efter reglerne, og om BBR stemmer, er ikke den bygningssagkyndiges opgave.
• Grunden og det udenfor. Hegn, belægning, terrasser, træer, støttemure og indkørsel bedømmes ikke.
• Hårde hvidevarer og løsøre. Uden for rapporten.
• Bagatelagtige forhold og almindeligt slid. Kosmetiske skader og slid svarende til husets alder får ingen karakter, selv om de koster penge at rette.

De typiske blinde vinkler

Erfaringen fra huse, der har fået skader efter overtagelsen, peger på de samme steder igen og igen. Taget ses ofte kun fra jorden eller fra en stige ved tagfoden, så skader midt på tagfladen, ved skotrender og omkring skorstenen bliver ikke set. Loftsrum med isolering op til spærene skjuler undertag og spær. Kældre med indvendig beklædning eller nyt gulv skjuler fugt. Badeværelser med nye fliser på en gammel konstruktion får sjældent karakter, fordi problemet sidder bag fliserne.

Vær derfor mest kritisk over for de dele af huset, der er nyrenoverede lige før salget, og over for de dele, der ikke kunne ses.

Når rapporten er læst

Skriv de røde, sorte og fugtrelaterede gule karakterer ned sammen med alle “ikke besigtiget”. Det er listen over spørgsmål til sælger og til den byggesagkyndige rådgiver, du selv kan tage med til en gennemgang. En køberrådgiver koster typisk nogle tusinde kroner. Sat over for en tagrenovering eller et omfangsdræn er det den billigste time i hele handlen.