Skjult skade efter overtagelsen: sådan anmelder du den til ejerskifteforsikringen

De fleste købere tegner ejerskifteforsikringen og glemmer den igen, så snart nøglerne er overdraget. Den bliver først aktuel den dag, hvor du river et gammelt panel ned i badeværelset og finder sort, blødt træ, eller hvor regnvandet en efterårsnat finder vej ind et sted, hvor taget så tæt ud. Hvad du gør i de første dage efter sådan et fund, har stor betydning for, om forsikringen dækker. Mange afslag skyldes ikke, at skaden ikke var dækket, men at den blev håndteret forkert.

Stop og dokumentér, før du gør noget andet

Den vigtigste regel er enkel: udbedr ikke skaden, før forsikringen har set den. Det er fristende at fortsætte renoveringen, når håndværkerne alligevel er i gang, men en skade, der er revet ned og kørt på genbrugspladsen, kan ikke vurderes, og så har selskabet et let argument for at afvise.

Du må og skal begrænse skaden. Drypper det, så sæt en spand og dæk til. Er der vand på gulvet, så tør op, og luk for vandet, hvis det kommer fra en installation. Men lad det beskadigede træ, de våde plader og det rådne bjælkehoved blive, hvor de er. Kan arbejdet ikke vente, så aftal det med selskabet, og gem de dele, der bliver fjernet.

Tag billeder med det samme: oversigtsbilleder, der viser, hvor i huset skaden er, og nærbilleder med en tommestok eller en lineal, der viser størrelsen. Skriv ned, hvornår og hvordan du opdagede skaden, og hvem der var til stede.

Anmeld hurtigt, også selv om du er i tvivl

Policerne kræver, at en skade anmeldes uden unødigt ophold, og en sen anmeldelse kan give et nedslag i erstatningen eller et afslag, hvis forsinkelsen har gjort skaden større. Du behøver ikke vide, om skaden er dækket, for at anmelde den. Det er selskabets opgave at vurdere det. Hold også øje med, hvornår forsikringsperioden udløber. Basisdækningen løber typisk i fem år og den udvidede i ti, og skaden skal være anmeldt, inden perioden er slut.

Anmeldelsen bør indeholde:

• Datoen, hvor skaden blev opdaget, og overtagelsesdatoen.
• En kort beskrivelse af skaden, og hvordan den blev fundet.
• Billeder, både oversigt og detaljer.
• En henvisning til tilstandsrapporten, der viser, at forholdet ikke er beskrevet, eller at det er beskrevet anderledes.
• Eventuelle udtalelser fra en håndværker, der har set skaden.

Når taksatoren kommer

Selskabet sender typisk en taksator eller en byggesagkyndig ud for at se skaden. Vedkommende kan have brug for at åbne konstruktionen yderligere, og det er en god idé at være til stede og selv tage billeder. Taksatoren vurderer fire ting. Er der tale om en skade i forsikringens forstand, altså en fysisk nedbrydning, der nedsætter husets værdi eller brugbarhed? Var den til stede på overtagelsesdagen? Var den skjult, altså ikke beskrevet i rapporterne eller i sælgeroplysningerne? Og er det en egentlig skade og ikke almindeligt slid i forhold til bygningsdelens alder?

Det sidste punkt er det, der oftest giver uenighed. Et tag eller et gulv, der har nået sin forventede levetid, er ikke skadet, men udtjent, og det dækkes ikke.

Fradrag for alder og selvrisiko

Godkender selskabet skaden, betyder det ikke nødvendigvis, at hele regningen bliver betalt. Erstatningen nedsættes efter bygningsdelens alder ud fra levetidstabeller i policen, så en bygningsdel, der var godt oppe i årene, giver et betydeligt fradrag. Dertil kommer selvrisikoen pr. skade. Bed om at få beregningen skriftligt, så du kan se, hvilken levetid og hvilken alder selskabet har lagt til grund. Det er et af de steder, hvor et skøn kan anfægtes.

Når svaret er nej

Et afslag skal du have på skrift med en begrundelse og en henvisning til policens vilkår. Læs det grundigt. Er afslaget begrundet med, at skaden var synlig eller burde være opdaget, så sammenhold det med, hvad der faktisk står i tilstandsrapporten.

Er du uenig, er der flere veje. Du kan få din egen byggesagkyndige til at vurdere skaden og sende en begrundet indsigelse til selskabet. Du kan klage til selskabets klageansvarlige, og hjælper det ikke, kan du indbringe sagen for Ankenævnet for Forsikring mod et mindre gebyr. Mener du, at den bygningssagkyndige burde have set og beskrevet skaden, kan der være et krav mod den bygningssagkyndiges ansvarsforsikring. Og er der tegn på, at sælgeren bevidst har skjult skaden, er det en sag mod sælgeren, som du bør tale med en advokat om.

Gå huset efter, før perioden udløber

Sæt en påmindelse i kalenderen et halvt år før forsikringsperioden udløber. Gå huset systematisk igennem: loftsrummet, krybekælderen, bag paneler, hvor det er muligt, og rundt om badeværelset og køkkenet. Overvej at få en byggesagkyndig med til en gennemgang. Det koster nogle tusinde kroner, men en skjult skade, der bliver fundet en måned efter, at perioden er udløbet, er din egen regning. Saml samtidig tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten, sælgeroplysningerne og policen i én mappe, så du har det hele klar, hvis der dukker noget op.

De klassiske fejl

At udbedre først og anmelde bagefter. At lade håndværkeren smide de rådne dele ud. At vente med at anmelde, til flere skader kan samles i én sag. At anmelde for sent i forhold til periodens udløb. Og at anmelde slid som en skade og blive overrasket over afslaget. Undgår du de fem, står du langt stærkere, når skaden skal behandles, og forsikringen kan gøre det, den er købt til.